[부동산 이야기] 부동산 수익성

투자 목적으로 수익성 부동산 구입을 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치와 합리적인 가격이다.     콘도나 타운홈, 그리고 단독주택 등 거주 목적의 주택인 경우 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교해 가격이 결정된다. 그러나 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 연수입 계산에 가장 많이 쓰이는 것이 수익환원률(캡레이트·CAP Rate)을 산출해 내는 것이다.   캡레이트는 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치로 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡레이트는 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등, 모든 비용을 뺀 연 순수입을 구매가격으로 나눈 것이다. 캡레이트는 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.     한편, 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 총수입배수(GRM·Gross Rent Multiplier)가 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하는지의 배수를 뜻한다.     예를 들어 일년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%를 곱하면 캡레이트는 4.4%가 되는 것이다.     그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까. 이는 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡레이트보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다. 그리고 같은 수입이 창출되는 부동산이라도, 부촌에 위치한 것은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 일반적으로 캡레이트가 낮은 매물은 위치가 좋은 곳에 있고, 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.     부동산 투자에서 실제로 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 사기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡레이트의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 수익성 수익성 부동산 부동산 수익성 투자 부동산